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El desarrollo inmobiliario en Bogotá no se detiene. Así lo revela el último Censo Catastral de la ciudad, que no solo da cuenta sobre inmuebles nuevos, sino cuánto se valorizó la capital en el último año. Según el estudio, en 2024 la ciudad cerró con 2.89.251 predios y 307 millones de metros cuadrados construidos, avaluados en $919 billones. Para hablar de esto y otros detalles del Censo, El Espectador habló con Olga Lucía López, directora de la Unidad istrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).
Para empezar ¿A qué se dedica la oficina de Catastro?
La Unidad istrativa Especial de Catastro Distrital se encarga de recolectar, procesar y disponer toda la información inmobiliaria de Bogotá, como cantidad de predios y sus características (tamaño, el uso y su valor) y ponemos este inventario a disposición de quien la requiera. Además, istramos la infraestructura de datos espaciales del Distrito, con la información geográfica de la ciudad, a través de la cual las personas pueden conocer mejor el territorio y usar esta información para hacer estudios y tomar decisiones.
Cada año la entidad hace el Censo Catastral ¿Cómo se hace?
El censo es como el resumen del inventario de todos los predios, resultado de un proceso de recolección y análisis de información, para tener el termómetro de qué está pasando en Bogotá y saber cuántos predios hay en la ciudad; cómo ha crecido; a dónde se está expandiendo, y cuánta área se ha construido. Para eso hacemos una recolección de información, que dura un año. Analizamos información, visitamos predios y obtenemos información del mercado. El proceso toma tiempo. En este momento ya iniciamos la actualización de la información para el año 2026.
¿Por qué es importante hacerlo cada año?
La información actualizada es la mejor herramienta para la toma de decisiones; podemos planear mejor la ciudad; focalizar la inversión; saber dónde se requieren más servicios o más infraestructuras. Bogotá es la única ciudad del país que lo hace cada año y esto garantiza que la información tributaria, por ejemplo, se calcule sobre una base actualizada.
Ahora sí vamos a las cifras ¿Cuántos predios hay en Bogotá?
Este año observamos un crecimiento interesante. El año pasado teníamos 2.817.000 predios y en este año tenemos casi 70.000 predios adicionales registrados en nuestra base de datos. Este año empezamos con 2.890.000 predios.
¿Y en qué porcentaje está distribuida esa cantidad de predios?
Cerca del 70% son predios de uso residencial y el 30% restante están repartidos en otros usos, siendo oficinas y comercio los más significativos.
Actualizar el valor de casi 3 millones de predios es complejo. ¿Qué novedades que vienen desarrollando en el proceso?
Primero detectamos los cambios en la ciudad: nuevas construcciones, predios, demoliciones. Hay diferentes métodos y el principal es comparar la información de varias fuentes, como licencias de construcción, el censo de construcciones del DANE, de servicios públicos y todo lo que nos indique algún cambio. Una innovación este año es el análisis geoespacial. Tenemos imágenes, las comparamos para identificar cambios y focalizar la gestión. Luego confirmamos con visitas de campo. Para esto, les informamos a los propietarios sobre nuestra visita.
¿Cómo participa la gente en este proceso?
En el último año, implementamos un método nuevo que involucra a la ciudadanía. Al comunicar a los propietarios que identificamos cambios, ellos nos pueden suministrar información a través de la página web y a través de una aplicación específica que se llama Actualización Catastral Colaborativa. El mismo ciudadano nos puede ayudar a actualizar sus datos. Esto nos ayuda mucho, porque finalmente podemos tener mayor cobertura
¿Y cómo fijan el avalúo de los predios?
Para eso tenemos que hacer una exhaustiva recolección de datos del mercado inmobiliario. Recorremos la ciudad, recolectamos las ofertas de mercado y de otras fuentes de avalúos, costos de construcción y materiales. Luego, a través de modelos estadísticos establecemos los valores. SI no hay información en el mercado, tenemos que hacer la valoración particular de cada inmueble. Con las características físicas y el valor den mercado, consolidamos la base de datos y nuestros resultados este año son los 2.890.000 predios, cada uno con su valor comercial inicialmente y luego calculamos el valor catastral, que es un porcentaje del comercial (entre 60% y 100%), el cual los define la istración a través del Confis.
¿Cuál es la principal conclusión que deja el ejercicio 2024?
Que nuestra ciudad sigue creciendo, tanto en número de predios y área construida como en su valor, lo que demuestra que es una ciudad con una altísima actividad inmobiliaria. Pasamos de 2.817.000 predios a 2.890.000, que valen $919 millones, lo que representa un incremento interesante del 12%.
¿Qué hace que un predio se valorice?
Es una respuesta al comportamiento del mercado. Eventualmente hay zonas que no se valorizan tanto, porque hay menor demanda y afecta los precios. Pero en ese valor influyen las condiciones que normalmente uno busca cuando va a comprar un inmueble: transporte, vías, cercanía a servicios. En Bogotá, realmente los valores se mantienen o se incrementan.
Con las obras actuales, entonces, ¿se va a disparar esa valorización?
Las inversiones que se hacen en la ciudad lo que hacen es valorizar los predios y valorizar los bienes. Entre mejores condiciones ofrezca la ciudad, seguramente lo ciudad va a ser más apetecida para vivir en ella y para poder invertir en ella.
Analizando los resultados del censo ¿hacia dónde está creciendo la ciudad?
Hubo un crecimiento importante. Tenemos 4.000.000 de metros cuadrados de construcción adicionales, bien sea en predios nuevos o sobre inmuebles existentes. Esta cifra equivale a 126 veces el estadio El Campín. Y hemos identificado un crecimiento importante, por dos años seguidos, en Fontibón, donde muchos predios de uso industrial los están reemplazando por conjuntos residenciales. La segunda zona es Los Mártires, donde también se ha reemplazado el uso, y la tercera es Ciudad Bolívar, donde se da construcciones sobre inmuebles ya existentes. Finalmente, en la sumatoria completa es que la ciudad hoy tiene 307 millones de metros cuadrados de construcción.
¿Y qué localidades están estancadas?
Todas crecen un poquito, pero menos donde hay zonas muy consolidadas, como Chapinero. Sí hay zonas de renovación, con torres de apartamentos, pero en las zonas consolidadas es donde menos encontramos crecimiento.
Y al análisis por estratos ¿cuál es que más predios tiene mayor crecimiento?
Los estratos donde vemos mayor participación son el dos, tres y cuatro, que son los que predominan. Dentro de estos tres, el de mayor cantidad de predios nuevos fue en el dos.
Y como dato curioso ¿dónde se encuentra el metro cuadrado más caro y el más barato?
Nosotros calculamos lo que llamamos un valor de referencia y aquí encontramos que hay zonas del centro, específicamente en la localidad de Santa Fe, donde está uno de los metros cuadrados más caros de la ciudad: $17 millones; seguido de Usaquén y Chapinero, como la zona del Retiro de la Cabrera. En cuanto a los de menor valor estarían en Ciudad Bolívar y Usme.
Llama la atención que sea Santa Fe y no el norte, ¿por qué se da esto?
En el centro hay predios que se dedican a usos comerciales, que resultan bastante rentables o importantes para la economía, lo que hace que tengan un mayor valor de transacción en la ciudad.
¿Qué otros datos curiosos podemos encontrar en el censo?
Encontramos, por ejemplo, que muchos predios están cambiando su uso. Cerca del 20% están pasando de ser residenciales a ser comerciales. También que hubo muchas demoliciones, con cerca de 1,8 millones de metros cuadrados, para nuevas construcciones.
¿Viene creciendo la propiedad horizontal?
Sí. En este momento cerca del 69% de los predios están dentro del régimen de propiedad horizontal, un comportamiento interesante, pues en 2010 solo el 30% estaban en ese régimen. Y la construcción de altura es cada vez más frecuente.
¿Y cada vez hay apartamentos más pequeños?
Aunque en nuestras bases de datos encontramos algunos de 23 metros cuadrados, tenemos que en promedio el 60% de las construcciones son apartamentos con menos de 40 metros cuadrados de construcción, algo que contrasta con los datos de 2010 cuando eran tan solo el 11%. Y esto obedece a la conformación de las nuevas familias, que son cada vez más pequeñas e, incluso, unipersonales.
A falta de suelo nuevo, se ve que la renovación se ha vuelto una alternativa ¿Cómo y dónde se está dando este proceso?
Efectivamente vemos zonas de renovación en el centro, en Fontibón y Puente Aranda. Puente Aranda, por ejemplo, era una zona netamente industrial y allí lo que estamos observando es que se están haciendo nuevos conjuntos de apartamentos por renovación y seguramente vamos a ver más.
¿Está migrando la zona industrial?
Yo creo que se está ajustando, porque nos encontramos en los censos algo que muestre una tendencia de crecimiento en ninguna zona. Por lo menos en lo que tenemos de este año.
¿Cómo incide el crecimiento en las finanzas de la ciudad?
Los datos catastrales ayudan muchísimo a las finanzas de la ciudad y al desarrollo de la ciudad. Esta información es fuente de datos que son utilizados por empresarios, por ejemplo, para la construcción, además, es la base del impuesto predial es el valor catastral y en la medida en que el valor esté actualizado, el impuesto será más acorde a la realidad de lo que está sucediendo.
¿Qué otros servicios prestan en la oficina de Catastro?
Hay trámites, por ejemplo, de reporte de nueva área construida y trámites para dividir o para unir predios y, a través de nuestra plataforma, se puede hacer la solicitud sin desplazamientos y gratis, opera las 24 horas del día, los siete días de la semana. Si se requiere una atención presencial, estamos en todos los CADE de la ciudad.
